Nationale
PrécédenteLes taux à payer pour les autres frais varient selon la localisation du terrain concerné: centres des villes, zones urbaines non centrales, zones rurales. Et il a été prévu des minima de perception pour chacune des rubriques. Base des calculs (B): La base des calculs des droits et frais proportionnels est la valeur qu’on peut attribuer à la propriété pour laquelle on souhaite l’établissement d’un titre foncier, valeur estimée à la date à laquelle on requiert l’immatriculation. C’est le requérant (propriétaire déclarant ou son mandataire), qui décrit l’immeuble et indique, sous sa responsabilité, la valeur vénale qu’il estime pour son terrain. Sous réserve de redressement et pénalités, en cas de tricherie et mauvaise foi. Le calcul des frais à payer peut être établi à partir des trois tableaux ci-contre. Application Prenons pour exemple un terrain situé sur la montée qui accède au Mont-Barnier, terrain non attenant au morceau de route goudronné et situé en forte pente sur son côté Est, donc difficile pour bâtir, dépourvu d’eau (impossibilité de puits) et d’électricité. Un terrain inaccessible en véhicule ordinaire du fait d’une seule voie d’accès sablonneuse défoncée par les véhicules utilitaires. Les parcelles situées un peu plus haut sont cédées sur la base de 600.000 francs chacune. Le classement imposé sera quand même «Zone urbaine». Si le terrain, équivalant à six parcelles, est déjà muni d’un permis d’occuper, l’enregistrement sera donc égal au minimum de 7500 francs. Ensuite, les cinq postes de frais fixes vont représenter: 10.000+10.000+10.000+5000+10.000 = 45.000 francs Cfa. À supposer, sans tricher, qu’une parcelle puisse être vendue 800.000 francs, soit 4.800 000 F Cfa pour les six parcelles, les frais d’immatriculation et de conservation vont, eux, s’élever respectivement à 2%o et 1%o de la valeur vénale, soit: 2x4.800.000/1000= 9.600 francs et 4.800 francs (1%o au lieu de 2%O). On retiendra, donc, les minima de 10.000 et 5.000 F Cfa, soit 15.000 francs au total,pour ces deux postes de frais. L’ensemble des droits proportionnels et fixes doit, donc, s’élever à: 7.500 F (enregistrement) + 45.000 F + 15.000 F = 67.500 francs Cfa. L’administration ne peut refuser le calcul effectué à partir du texte de la loi tel que nousl’avons schématisé. Elle ne peut pas non plus refuser votre évaluation de votre immeuble. À moins qu’elle n’apporte une preuve contraire (acte de vente dissimulé, etc). C’est à l’administration de prouver la valeur prétendue par elle du terrain et non l’inverse. Si elle prétend une valeur sans aucun réalisme par rapport au site, il faut demander à ce qu’elle envoie, sur place, un de ses agents avec vous: imposer une valeur trois à cinq fois trop élevée pour une parcelle, est-ce là respecter l’esprit des lois et, surtout, aller dans le sens qui aura été voulu en 2007, par le chef de l’État, en faveur des citoyens? Si l’administration pressent une fraude ou une trop grande sous-estimation, elle peut recourir à une expertise et elle dispose aussi d’une arme efficace pour les ventes immobilières: le droit de préemption. Quant aux modalités d’évaluation cadastrale des habitations, elles ont été fixées par arrêté des finances n°366 du 7 mars 1996 (Cf. Annexe 11, page 378 du code général des impôts 2008). Michel UNIA Expert-comptable diplômé Lauréat du Conseil Supérieur de l’Ordre ( La suite, la semaine africaine n°2921 et 2923 ) Coûts des différentes formalités pour le permis d'occupé Extrait de délimitation ........25000F.CFA Extrait cadastral ...................15000F.CFA Attestation de dépot..............15000F.CFA Archivage................................15000F.CFA Mobilisation.............................5000F.CFA Accessoires..............................16500F.CFA Conseils en matière de liquidation des droits ETAT DE LIQUIDATION DES DROITS 30% du montant de l'opération A cela, il faut ajouter des frais ( dossier, copie, publication, etc...). Soit environ 75000 FCFA Par exemple pour un achat de terrain à 500.000FCFA Le coût de l'opération totale est de 725.000FCFA Notre avis: Il vaut mieux préparer son investissement, et faire confiance à des professionnels pour vous accompagner dans les démarches et la réalisation de votre projet d'achat.
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